简·爱是个穷牧师的女儿。幼年时父母去世。她寄养在有钱的舅母家里德太太的家里。里德太太是个偏狭、自私的贵族妇人。她原本不愿意养育简·爱，是她丈夫在临终时，逼她答应下来的。她有三个孩子：女儿利沙和乔治安娜，儿子约翰·里德。他们都歧视简·爱，嫌她穷，骂她是个“靠人养活的人”。
简·爱从小有一种倔强不受辱的性格，当她受约翰少爷欺侮时，便骂他是个残酷的坏孩子，象个杀人凶手和罗马皇帝。为此，她被里德太太关进一间阴森森的红房子。之后，里德太太又把她送进罗沃德一家私人开办的公益学校去寄食。从此，便把简·爱推出了家门。简·爱临出门对舅母说：“我宣布我不爱你……我决不愿意再叫你舅母了，我长大成人的时候，决不愿意来看你……我要说你用悲惨的残酷对待我。”
罗沃德公益学校收留的都是些孤儿，生活环境和条件都极坏，学校只关心用宗教信条束缚孩子的思想，而不诚心他们的生活。孩子们吃的是“烧糊的稀饭”和“叫人呕心的食物”。一次伤寒病蔓延，八十个儿童竟病倒四十五个。孩子们稍有过失，便要遭到严厉的处罚和凌辱。简·爱的好朋友海兰·朋斯便经常受到教员斯加契德的责骂和鞭打。但朋斯始终一声不吭地忍受着。简·爱不能理解朋斯这种羔羊般的驯服。她认为如果自己受鞭打，便要把那根鞭子夺过来，当面把它折断。她对朋斯说：“假如人们对于残酷不正的人老是仁在厚服从，那末坏人就要为所欲为了……我们要无缘无故被打的时候，我们应当很厉害的回打。”但朋斯深受学校宗教意识的毒害，她认为简·爱这套理论是异教徒和野蛮族的主张，基督徒和文明民族决不承认，她告诉简·爱应当爱自己的仇人，不要与人作对。
学校总监布鲁克尔哈斯忒先生是个个瘦长的男人，象一尊黑色的大理石像，人们都害怕他。有一天，他带着太太、女儿来视察学校。他把学校里孩子们过着吃不饱、穿不暖的生活，称作是要培养”吃苦、忍耐、克己”的习惯。而他自己的女儿却打扮得花枝招展，她们穿着阔绰的皮衣，戴着时新的海獭帽。布鲁克尔哈斯忒夫人则披着贵重的天鹅绒转围巾，边上还镶着鼬鼠皮。简·爱不小心打破了一块写字的石板，，被布鲁克尔哈斯忒看见了。他当众羞辱她。说她是个被逐的坏孩子，是个忘恩负义的人，要别的孩子疏远她，他对孩子们说：“不让她加入你们的游戏，不要和她说话。”这样一来，孩子们都避开简·爱，只有朋斯接近她，安慰她。简·爱把自己的委曲和里德太太对她的苛刻待遇，原原本本告诉女教师潭泊尔女士。潭泊尔女士便召集全体学生，宣布简·爱并没有过错，消除了简·爱和孩子们间的隔阂。
一年夏天，朋斯患肺结核病被隔离了。简·爱偷偷地去看望她，并和她同床睡了一晚。第二天，她们被人发现时候，朋斯已死了。简·爱还熟睡着，她的脸靠着朋斯的肩，胳膊抱着她的颈子。
简·爱在公益学校度过了八年窒息而又刻板的生活（六年做学生、两年当教师）。后来，她最喜欢的教师潭泊尔女士和人结婚了，搬到一个遥远的州里去了。简·爱也产生了离开罗活德的念头。她在报上登出广告，要去教授私馆。不几天，一位叫费尔肥的太太复信给她，聘请她到桑恩费尔得去给一家地主当家庭教师。
桑恩费尔得是个美丽的田庄，一座三层的绅士住宅，顶上绕着雉堞，宅子的灰色前沿从白嘴鸦巢产背景中显露出来，屋前有一块草坪，还有一排结实有节老荆棘，枝茎粗得象橡树一样，这使人联想起这宅子的命名的来源了（桑恩费尔得，意为荆棘场）。再向前就是一座小山，房顶和树木掩映扑克的小村落，散布在山的一边，教堂旧塔顶，俯瞰着房屋与大门之间的土阜。费尔肥太太是这里庄园地主的管家，一个上了年纪的小女人，戴着寡妇帽，穿着雪白的棉布裙子，态度很和气。她把简·爱迎接到家里，并告诉她，主人罗契司特尔外出旅行去了。她的任务是给一个法国出生的女孩阿戴列小姐授课。
简·爱在桑恩费尔得舒适和安静地过了一夜。第二天，她看到了她学生。这是个大约七、八风的小女孩，身体弱，脸色苍白，一头鬈发垂到她的腰间。简·爱学过法语，便以法语和她交谈起来。然后，费尔肥太太带简·爱参观在主宅子。房子既古老又宽敞，三楼有几间又窄又暗的房子，两排小黑门全闭着，看去好象“兰圾子”城堡中的走廊一样。当简·爱轻轻地走着的时候，突然从那里面传来一声怪笑。费尔肥太太解释说大概是仆人发出的笑声。
一个冬日的下午，简·爱到邻近村子去费尔肥太太寄信。在通向小山的一条小路上，她遇见了一个骑马的男子，那马在冰上滑了蹄，把主人摔了下来。这是个中等身材的中年男子，胸部很宽，黑黑的脸，严肃的面孔，忧愁的容颜，由于他扭伤了筋，他的眼睛和皱拢的眉毛都显得气忿的样子。简·爱帮他上了马。原来这不是别人，就是桑恩费尔得的地主罗契司特尔先生。
第二天，罗契司特尔整天忙着，料理他农业上的事务。晚上，他召见了简·爱。她感到他行为有点怪癖，而且石板，“嘴、下颏和腮--是的，三样都很石板。”他那方前额，因为黑头发横垂显得更方了。他问了简·爱在罗沃德学校的生活，并让她弹了一会琴，便打发她走了。费尔肥太太告诉简·爱，罗契司特尔先生正遭受家庭烦恼的折磨，他经常心神不定，过着一种不稳定的生活。一天，罗契司特尔和简·爱谈话，他对她说：“你察看我，爱小姐，你觉得我漂亮吗？”简·爱直率地回答说不漂亮。罗契司特尔喜欢她那爽快的性格。对她说：“你在一个小修女的神气；特别，安静，庄严，单纯。”他把自己一部分的身世告诉她。他说阿戴列小姐是法国舞女色立奈·瓦朗的女儿。色立奈曾是他的情妇，后来她丢开他，把一个并非他生的女儿交给他抚养。罗契司特尔的身世和不幸的遭遇引起简·爱的同情。
晚上，简·爱睡觉时，又听到一声怪笑。接着，罗契司特尔的卧室着火了。简·爱冲进他的房去，把火扑灭了，拯救了正在熟睡中的罗契司特尔。简·爱以为这笑声和纵火是三楼住的一个缝衣妇葛来司·波儿的过错，她甚至怀疑罗契司特尔和这位缝衣妇有什么暧昧的关系。
罗契司特尔的一批贵族朋友要暂时住到桑恩费尔得来，仆人们忙于张罗和打扫房间。这些贵族客人打扮得很阔气，而且很骄傲。他们成天吃喝玩乐，唱歌打球，把简·爱当作保姆，瞧不起她。其中有一位美丽的殷格莱姆小姐和罗契司特尔特别亲热。他们来到那天，简·爱亲眼看到，殷格莱姆小姐骑着马和罗契司特尔并肩走着，她高高的身材，大而明亮得象珠宝一样的眼睛，还有一头黑玉般的鬈发，人们都称她为女王。仆人们都在议论，主人要和她结婚了。简·爱感到一阵难过。她认为如果他们真的结婚了，自己则要和“两只老虎--嫉妒和绝望--有力的一战了”。因为，她已暗暗地爱上了罗契司特尔。
一个姓马逊的商人从西印度群岛归来，来看罗契司特尔。当天夜里，简·爱听到从三楼传来呼救的喊声，住在桑恩费尔得的贵族客人都惊醒过来，问发生了什么事？罗契司特尔掩饰说，这是仆人发疯发出的叫喊，要大家不必惊慌，回房去安睡。然后，他要简·爱陪他到三楼去。在那里，简·爱看到白天来的商人马逊躺在血泊里，他刚被人刺伤和啃咬过。罗契司特尔叫简·爱给这位垂危的伤者揩去血迹，他自己则跳上马车去请医生。天亮前，马逊被送走了。临别时，马逊交代罗契司特尔要好好照看刺伤他的人。这人是谁呢？罗契司特尔并不肯告诉简·爱。
里德太太的儿子约翰因赌钱花光了财产，自杀了。里德太太气得患了重病，她派车夫接简·爱到她家去。里德太太向简·爱认错，责备自己未遵守丈夫的嘱托，没在把简·爱当作自己的子女那样抚养；在公益学校流行伤寒病时，她盼望简·爱病死；后来，又藏匿了简·爱的叔叔给她的一封信，这封信是通知简·爱作他的财产继承人的，而她却回信说简·爱死了。里德太太把心里的奥秘一一说了出来，并认为简·爱是她命中注定的苦难。最后，她死了。
简·爱回到桑恩费尔得。罗契司特尔却向她求起婚来。他把殷格莱姆小姐和简·爱作了比较，认为殷格莱姆小姐并不是因为爱情而嫁他，而时为了他的财产；简·爱却要纯洁得多。他对简·爱说：“对于只有脸面使我欢喜的妇女，在我发现她们既没有灵魂也没有心--在她们向我显出平庸、琐屑，或者无能、粗鄙，坏脾气的时候，我便是恶魔；但是对于清楚的眼光，流利的口舌，火的灵魂，屈而不折的--既柔又稳，既易驾驭却又不挠的--性格，我却永远是忠实而且温存的。”他说，他可以不顾世人的议论，决心要娶简·爱；他要象娶贵族小姐一样，给她钻石珍宝，把她打扮得“象平地花坛一般闪光”，并要给她一半田产。简·爱并不贪图这些财宝，她回答说：“我要你一半田产作什么？你以为我是个犹太放高利贷的人，想在田地上找好的投资吗？”
简·爱对罗契司特尔的爱情不敢十分相信。她在管家费尔肥太太的参谋下，有意惹恼他，回避他，直到她感到罗契司特尔是一片真心而不是欺骗时，才答应嫁他。但在结婚前一天，她的结婚面纱，被人撕成两半。简·爱问罗契司特尔这是谁干的，罗契司特尔又不肯回答她。
婚礼在附近的一个教堂举行。正当结婚仪式进行到一半时，那位先前在桑恩费尔得被子人刺伤的马逊，带了一个律师匆匆从伦敦赶来，阻挠婚礼的进行。他揭发罗契司特尔家里有一个活着的妻子，这是他的妹妹名叫白沙·安东尼塔。原来，马逊是罗契司特尔的内兄。按当时英国的法律，重婚是不许可的，婚礼被停止下来。简·爱挨了当头一棒，而这事罗契司特尔一直是瞒着她的。
罗契司特尔在年轻时，由父兄作主娶了大商人约纳司·马逊之女为妻室。婚后，他才知道女方患有癫痫症。罗契司特尔为了贵族的名誉和面子，把妻子带回田庄后，藏匿在三楼，并专门派了一个女仆人葛来司·波儿（即缝衣妇）照料她，对外人隐而不宣。简·爱来到的第二天，听到的怪笑声和罗契司特尔房间的失火事件，都是这个疯女人干的。
罗契司特尔请求简·爱不要离开他。他们结婚不成，可以一同到国外去生活。但简·爱拒绝了，因为她不愿意做他的情妇。在一个凄凉的夜晚，她悄悄地从罗契司特尔的家里出走了。
简·爱乘坐一辆过路的马车，在白十字地方下了车。由于走时匆忙，身上没有多带钱，她遭到饥饿和寒冷的威胁，在荒野里徘徊了两天两夜。然后来到偏僻的乡村泽地房。一家正在守丧的牧师圣约翰收留了她。圣约翰有两个妹妹狄安娜和玛丽。他们的父亲，不久前中风死了。他们的家境很贫困，客厅里的设备很简陋，但很整洁，旧式椅子非常光亮，胡桃木的桌子象镜了一样。圣约翰先生有着高细身材，一张希腊人的脸庞，轮廓很纯正，平直的古希腊型鼻子，雅典人似的嘴和下颏，高高的前额和象牙一样白。简·爱患了三天热病，圣约翰兄妹三人轮流照看着她。病好后，简·爱不愿过寄食的生活，要求参加工作。那时，圣约翰正为穷人子弟开办了一所小学校，简·爱便担任了这所乡村上学的校长。
圣约翰是个虔诚的宗教徒。他把自己的一生献给了上帝。他认为自己神圣的职责是“要向无知领域传播知识--以和平代战争--以*代束缚--以宗教代迷信--以天国希望代地狱恐惧”。他准备到印度去传教，他正和工厂主的女儿阿立夫小姐在恋爱，但他认为阿立夫小姐不是吃苦耐劳的人，不能成为他的事业的合作者，而简·爱却是个“勤劳、有条理、有精力的妇女”，因此要求她成为他的妻室和助手。简·爱对此感到为难。
简·爱的叔父爱先生死了。遗下二万英镑的财产给简·爱。在交谈中，简·爱知道爱先生是约翰的舅父。她和他们是姑表兄妹。简·爱不愿独得遗产，便把它均分成四份，给约翰和他的妹妹各人一份。
在婚姻问题上，简·爱和约翰进行了一场辩论，约翰一再向她解释“不是他自己，却是为他的任务他要结婚”，并说他是“为工作，不是为了爱情而创造的。”简·爱反对这种不是为了爱情，而是为了传教需要的结合，她反驳说：“假若我不是为爱情而创造，那也就不是为了结婚而创造的了。”从而拒绝了约翰的求婚。
简·爱得到罗契司特尔遭受灾祸的消息。为了证实它，她亲自到桑恩费尔德去了一次。她看到旧主人的房舍已被烧为平地，人们告诉她，这场大火是罗契司特尔的疯妻放的。放火后，她跳楼自杀了。罗契司特尔因为救火，被火柱压倒受了伤，锯掉了一只胳膊，双目也失明了。他和马车夫搬到一个偏僻的地方芬丁去居住了。阿戴列小姐被送进学校。罗契司特尔已彻底破产了。
罗契司特尔的芬丁住宅是所古老的建筑，深深埋在一座森林里面，原是他父亲在这里打猎，用来储藏野味的地方。是个十分荒僻的所在。在一个细雨的黄昏，简·爱赶到芬丁，她准备和旧主人重温旧好。虽然这样做她要作出牺牲，但她认为从罗契司特尔那里可得到真正的爱情，而这个在约翰那里正是缺少的。罗契司特尔提醒她说：“你是独立的妇人，有钱的妇人。”然而她已下定决心留下了。
罗契司特尔由于得到简·爱的爱，他不再责怪自己的命运和上帝了，而是对上帝表示了极大的虔诚。简·爱也感到很幸福，“因为我是我丈夫的生命，正如同他是我的生命一样”。他们在这人世的偏僻的一隅过着和平宁静的生活。后来，罗契司特尔在伦敦医好了一史眼睛，他和简·爱也生下了一个男孩。约翰到印度去传教了。他的两个妹妹狄安娜、玛利也都先后结了婚，她们和简·爱保持经常的往来。
