省会NN市的一家旅馆里，新来了一位客人，他身材高大、肥胖。名片上写着“五等官保甫尔·伊凡诺维奇·乞乞科夫，地主，私事旅行”。他到省城来是要进行一项吓人听闻的投机买卖。他向地主们贱价收买已死、但尚未在名册上勾销的农奴。
俄国每十年进行人口调查一次，*按登记的人口征收人头税。在人口调查后，若农奴死了，地主仍要为其纳税。只有到下次人口调查时，才把死农奴的名字勾销。因此，在两次调查之间死农奴在法律上仍被看做活人。乞乞科夫要购买的便是这种名存实亡的农奴——死魂灵。然后，他在南方买一块荒地，以移民为借口，把收买的死农奴当作活人“移到”荒地上，造好一分地主的产业册。他把这份产业册向救济局抵押，可以牟取高额的押金（当时一千个农奴可抵押二十万卢布）。乞乞科夫骗取了押金，便可逃往国外，过安乐公的日子。为此，乞乞科夫来到省城的第一件事，便是向本城官员们打听这一带有名的地主，他们有多少农奴？最近发生过哪些流行的时疫？农奴死的多不多？
乞乞科夫在交际场中出现，显得温柔、体面、彬彬有礼，博得了官员们的好感。关于他自己，他则回避不谈。即使要谈，也大都不着边际。他表现出惊人的谦虚，他说：“在世界上我是无足轻重的一条虫，没有令人注意的价值。”在官员们的家里，他认识了当地地主。一星期后，他便坐着马车，一一去拜访他们。
乞乞科夫第一个拜访的地主叫玛尼罗夫。他的房子建筑在山上，有着英国式的花园。玛尼罗夫“年纪并不大，那眼睛却糖似的甜，笑起来细成一条线”。他的风采也很体面，总显出要竭力收揽对手的欢心的模样来。初次一见面，对谁都要喊出“一个多么可爱而出色的人啊！”；但过了一会，就什么话也不说了；再过一会，便心里想“呸！这是什么东西！”于是离了开去。如果不离开，那就立刻觉得无聊得要命。玛尼罗夫管自己的太太叫“心儿”。他们结婚虽然八年多了，但还是一起分吃着苹果片、糖果或胡桃。每当这时候，他总是用一种表示挚爱和娇柔的声音说道：“张开你的口儿来呀，小心肝，我要给你这一片呢。”
乞乞科夫来拜访他时，关于谁先进门的事推让了半天，谁也不肯让步。最后，只好两人侧着身子，一同跨进门槛。玛尼罗夫对市上的官员们总是称赞不已，对谁都加上“非常可敬”和“非常可爱”的字样。当乞乞科夫向他提出购买死魂灵时，最初，他感到很惊讶，他不知乞乞科夫买来干吗？后来，他答应把这些对他根本没用的死农奴奉送给他。这使乞乞科夫很高兴，说了一番“忠于真理”及“良心干净”的话，而且还用手帕去擦那流下来的眼泪。
乞乞科夫的马车在路上碰到雷雨。天色已经很晚了。他来到一个狗吠得“象教会里唱歌队”一样的村庄。迎接他的是一个旧式地主科罗皤契加。她看到乞乞科夫满身泥水，便惊叫起来：“啊呀，我的上帝，你的背面和这一边，都脏得象野猪一样了，这是在那里弄的呢？”这是个女寡妇，她的农奴还不上八十个。庭院里养满了鸡鸭，她亲自操持家务，一个子儿、一个子儿的积蓄着钱财。当乞乞科夫要她把死了的十八个农奴让给他时，女地主犹豫着，考虑着别人会出更高的价格来购买。乞乞科夫忍耐不住了，愤愤地抓起一把椅子在地板上一顿，并且咀咒她遭着恶鬼。女地主害怕了，只好以十五个卢布的代价把死农奴卖给了乞乞科夫。
在乡间的一家小饭馆里，乞乞科夫遇见了地主罗士特莱夫。这是一个“中等身材的汉子，通红的面颊，雪白烁亮的牙齿，漆黑的胡子”。他过惯了逍遥放浪的生活，成天在外赌博、酗酒、打架，惯会造谣生事。这种人，大家都称他为快男儿，“他们爱说话，会花钱，有胆量，不改口。”初见面，他就要发誓和你结成永久的朋友。但也许就在结拜的晚上就和你吵翻了，彼此打起架来。他一会儿说：“吻我吧，心肝，我爱得你要死了”，另一会儿，他却骂你是个不折不扣的大混蛋。罗士特莱夫刚从省城赌输了钱回来，他邀请乞乞科夫到他田庄上去作客。乞乞科夫答应了。
罗士特莱夫的家里乌七八糟，招待客人的设备一点也没有。房间里只有几根猎枪和各式各样的烟斗。他带乞乞科夫参观他的产业。首先看马房，然后看狗圈。他的狗都起着各种怪名字，如“骂呀、发火、不要脸、上帝在此、暴徒、宝贝”等。狗群见主人来了都跑拢来，有的狗用脚掌搭在罗士特莱夫的肩膀上，而罗士特夫站在狗群中“就象是它们的父亲”。“骂呀”还用后脚站起来和乞乞科夫接了个吻，弄得他狼狈不堪，赶快把口水吐掉。然后他们又参观鱼池。罗士特莱夫说，他的池子里养着要两个大汉才能拉得上来的鱼。最后，参观罗士特莱夫的田产。他说他的田庄上，野兔多得连地面都看不见了，最近他还亲自拉住一只兔子的后脚。
饭后，乞乞科夫谨慎地向罗士特莱夫提出要购买他的死魂灵，并让他不要把这事传扬出去。罗士特莱夫追问他买来干吗？乞乞科夫编了几次谎，总瞒不过这哂笑着的老滑头。罗士特莱夫提议下盘象棋赌一下。他把死农奴押上，乞乞科夫把一百卢布押上。乞乞科夫暗想自己的棋下得不坏，不妨碰碰运气。可是，下棋时罗士特莱夫作弊。他用袖子把一个棋子推到乞乞科夫面前，要吃他的“帅”了。乞乞科夫不下了，罗士特莱夫便认定他输了，并喊来仆人要揍他。正在这紧张的时刻，法院送来一张传票，有个地主控告罗士特莱夫在一次醉酒时打了他。乞乞科夫便乘这机会，赶快跳上马车跑了。
乞乞科夫拜访的第四个地主是梭巴开维支。这是个行动笨拙、样子象熊的地主。连他身上的便服也是熊皮色：袖子和裤子都很长，脚上穿着毡靴，走起路来老踩别人的脚。他的脸色是通红的，象一个五戈比的铜钱，“谁都知道，这样的脸，在世界上是很多的。对于这特殊的工作，造化不必多费心机，也用不着精细的工具，如磋子、锯子之类，只要简单的劈几斧就成。一下--瞧这里罢，鼻子有了--两下--嘴唇已在适当之处了；再用大锥子在眼睛的地方钻两个洞，这家伙就完全做成了。也无须再把他刨平、磨光，就说道‘他活着哩’，送到世上去”。
梭巴开维支的房舍和家里的陈设都笨重结实。无论桌子、柜子、椅子都好象在说：“我也是一个梭巴开维支”或者“我也象梭巴开维支”。连他的田庄上的栅栏、马房、农奴小屋都造得非常坚牢。墙上挂的画也都是腰身壮大的将军。他的太太高大稳重，好象一棵椰子树。梭巴开维支阴沉寡言，食量却很大，自称有“俄国人世间的肚子”，无论吃烧猪还是烧鹅都要吃个“完整”的。他对任何人都瞧不起，他认为省城的官员们都是些强盗、骗子和混蛋。而且他一眼看出乞乞科夫是个骗子手。当乞乞科夫向他购买死农奴时，他开口要一百卢布一个，并极力称赞这些死去的农奴都是些能干的角色。他们讨价还价争执了许久。最后，乞乞科夫只好以两个半卢布一个的价钱成了交。他在心里却暗骂梭巴开维支是个“杀人凶手”。
泼留希金是乞乞科夫最后拜访的地主。他的田庄既萧条又颓败。农奴住的小屋显出衰朽的景象。木材是虫蛀的，许多屋顶好象一面筛。有些房屋除了椽子之外，看不见屋盖，其间有几枝横档，仿佛骨架上的肋骨一样。泼留希金的房子则象个“衰老的病人”，围着又低又破的篱笆，墙壁和门上生满青苔。打开昏暗的门，吹来一股好象从地窖中出来的冷气。
泼留希金是个富有的地主，他有上千个农奴。但他极端吝啬，过着象叫化子一样的生活。他穿得很破旧，吃的也很坏。当他在路上走着的时候，看到一块旧鞋底、一片破布或一个铁钉都要拾回家。农奴们都在背后说：“我们的渔翁又在那里捞鱼了”。他把田庄上的出产和拾来的东西堆在房间里后，便不再去过问它们了。因此，他的干草和谷子腐烂了，粮堆和草堆都变成真正的肥料，地窖里的面粉硬得象石头一样，只好用斧头去劈下来。麻布、呢绒以及手织布匹都化成飞灰。他和一切人都断绝了往来。因为他认为与人接触就象征着物质上的消耗。甚至，他把子女看作是自己财产最危险的浪费者。他和子女吵翻后，便不愿意再求得和解。他对农奴进行残酷的剥削，不管年成好坏，农奴都得照样缴纳地租，女人要缴纳旧额的胡桃，女织匠要照机数织出一定的布匹。在他田庄上，农奴死得象苍蝇一样多，每年都发生农奴逃跑的事件。
乞乞科夫来拜访他时，先打量了他老半天，无法断定他是男的或女的？最后，乞乞科夫以为他是女管家。于是，他一面跨下车子，一面问道：“请问，妈妈！主人在做什么呀？”泼留希金回答说：“主人不在家！”并问有什么事？当乞乞科夫说出有件买卖要和主人当面交谈时，他便把乞乞科夫接进家中。这时，乞乞科夫才看清了他的脸，“这个老人有尖尖的下巴，转来转去的小眼睛，穿着破破烂烂的衣裳，在颈子上还用旧袜子或绷带来代替领带。”乞乞科夫提出要购买他的死农奴时，他很高兴，把乞乞科夫当作“救主”，因为他的农奴死得多，每年还得向*交纳大笔税款。乞乞科夫以十分低廉的价格，在他那里整整弄到了二百个死的和逃跑的农奴的名单。
乞乞科夫走访地主后，回到省城旅馆。心情十分愉快。亲自写好了注册呈文，准备到民事厅去办手续。乞乞科夫购买农奴的事（人们以为他买的是活农奴），在省城传为佳话。人们把他当成阔佬、体面人。甚至还引起名门闺秀对他的青睐。可是在一次晚会上，罗士特莱夫却当场揭了他的底，说他在购买死农奴，弄得他狼狈不堪。
省城的官员们都聚集在警察局长家里，猜度着乞乞科夫是个什么样的人物？邮政局长讲了一个神奇的戈贝金大尉的故事，以为他是戈贝金。有人怀疑乞乞科夫是化了装的拿破仑。警察局长参加过一八一二年对拿破仑的战争，认为乞乞科夫和拿破仑差不多。他们去问罗士特莱夫。这位撒谎大王又添油加醋的胡诌了一通。官员们都把乞乞科夫当作是神秘莫测的人物。为此，检事感到害怕，回家后竟中风死了。
乞乞科夫在省城呆不下去了。天一亮，他便坐着马车走了。在马车里，他回想起自己的生活经历。他出身于破落的贵族家庭。小时候，父亲送他去上学，便教给他一套为人处世的哲学。父亲说；“你听着，保甫卢沙，……最要紧的是要博得你的上头和教师的欢心。只要和你的上头弄好，那么，即使你生来没有才能，学问不大长进，也都不打紧；你会赛过你所有的同学的。不要多交朋友；他们不会给你多大好处的；如果要交，那就拣一拣，要拣有钱有势的来做朋友，好帮帮你的忙，这才有用处。不要乱花钱，滥请客，倒要使别人请你吃，替你花；但顶要紧的是：省钱，积钱，世界上的什么东西都可以不要，这却不能不要。……只要有钱，你想怎样就怎样，什么都办得到，什么都做得成。”因此，乞乞科夫在学生时代，就显出惊人的积钱本领。他常搞些小玩意儿，高价卖给同学。他巴结教师，暗中告同学的密。毕业时竟获得了优等文凭。后来，他在财政厅干事，为了往上爬，他叫科长为“爸爸”，并表示要向他的麻脸的、嫁不出去的女儿求婚。于是，科长在上司面前极力保荐乞乞科夫，把他提升为科长。乞乞科夫目的达到后，他中止了叫科长为“爸爸”，而且，向他女儿求婚的事再也不提了。后来，他由于贪污被停职。但他在税务局又找到了税务官的职位。他勾结商人进行走私活动，捞到了四十万卢布的家私。可是案发了，他的赃款被查抄。降级为法院代书人。这时，他看到一个迁居到墨西哥的地主，把大半死亡的农奴和已成为荒地的产业拿到救济局去抵押，骗取了大笔的款子。于是，乞乞科夫受到启发，便想出了购买死农奴和荒地的计划。
乞乞科夫的马车在道上飞跑，车轴闪成一枚圆圆的平板，道路隆隆响动。路人吓得发喊，站下来仿佛生了根。车子飞过去了，只看见在远地里好象一阵浓密的烟云，后面旋转着空气。作家发出感叹说：“俄国啊，你不也在飞跑吗？你奔到哪能里去？给我一个回答吧！”
